El terremoto del 10 de agosto alteró la vida de miles de familias que debieron salir de sus viviendas y ahora buscan arriendo en zonas afectadas. En ese contexto, además de la dificultad para encontrar un inmueble, han surgido denuncias por aumentos fuertes en los cánones, justo cuando la necesidad de vivienda es mayor.
Según el balance de la emergencia con corte al 24 de agosto, hay 185.226 familias y 361.353 personas afectadas. También se reportan 178.555 viviendas averiadas y 31.540 destruidas. Con ese panorama, la presión sobre el mercado de alquiler puede incrementarse, especialmente en ciudades y sectores con mayor concentración de familias evacuadas.
Las autoridades ya han hecho llamados de alerta en Cali. La Alcaldía informó que ha recibido reportes por incrementos que consideran excesivos en los valores de arriendo y dispuso canales para que los ciudadanos radien las quejas ante la Oficina de Protección al Consumidor, coordinada con la Casa del Consumidor de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Contrato vigente vs. nuevo contrato: la clave
Un punto esencial para inquilinos y arrendadores es que no es lo mismo firmar un contrato nuevo que tener un arriendo que ya venía ejecutándose.
Para un contrato de vivienda urbana vigente, el propietario no puede modificar el canon de forma libre por el aumento de demanda ocurrido tras el terremoto. El abogado Santiago Salazar, director Jurídico de SH Abogados, explicó que la Ley 820 de 2003 permite el reajuste solo cada 12 meses de ejecución del contrato, bajo el mismo marco de condiciones, y que el incremento no puede superar el IPC del año calendario anterior.
La norma también exige que el arrendador comunique al inquilino el valor del aumento y la fecha en que comenzará a aplicarse. Por eso, frases como “hubo terremoto, aumentó la demanda y desde este mes le cobro el doble” no equivalen, por sí solas, a un reajuste válido para un contrato que continúa.
En línea con esto, la Alcaldía de Cali reiteró que, cuando hay un contrato en curso, el canon no puede cambiarse por fuera de lo que establece la ley. El secretario de Seguridad y Justicia Distrital, Javier Garcés Mosquera, indicó que los cánones no pueden variar más allá de lo permitido legalmente.
Si se firma un contrato nuevo: hay límites, pero no es “cobrar lo que sea”
El escenario cambia cuando la familia afectada necesita iniciar un nuevo contrato porque perdió su vivienda. En ese caso, las partes pueden negociar el valor, pero esa negociación no es ilimitada.
Salazar recordó que el artículo 18 de la Ley 820 de 2003 fija que el canon mensual para vivienda urbana no puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble. Además, para aplicar esa regla, la estimación comercial no puede ser superior a dos veces el avalúo catastral vigente.
Ejemplo del experto: si un inmueble tiene valor comercial de $300 millones, el arriendo máximo según esta regla sería de $3 millones mensuales. En consecuencia, un propietario no debería justificar un valor desproporcionado solo con el argumento de que la emergencia elevó la demanda.
¿Qué guardar si sospecha de un cobro irregular?
Ante un aumento que pueda considerarse indebido, Salazar recomienda conservar evidencia para demostrar cómo cambió el precio y cuál era la condición previa. Entre los elementos útiles están: capturas de anuncios anteriores y actuales, fotografías, conversaciones de WhatsApp, correos, audios, la fecha en que apareció el nuevo valor, avalúo comercial y avalúo catastral, así como comparativos con inmuebles parecidos en la misma zona.
Esto cobra relevancia si el arrendador reconoce expresamente que subió el canon aprovechando la situación generada por el terremoto.
Daños por el sismo no implican que el inquilino “deba pagar todo”
Otro foco de confusión es asumir que, si el inmueble sufrió afectaciones por el terremoto, automáticamente el inquilino debe asumir el costo de las reparaciones. La Ley 820 establece que el arrendatario responde por deterioros distintos a los derivados del uso normal o del paso del tiempo, y solo cuando sean imputables a su conducta, mal uso o culpa.
Por tanto, si existen daños estructurales ocasionados por el sismo, el propietario no puede trasladarlos de manera automática al arrendatario únicamente por haber ocupado el inmueble durante ese periodo. Para cobrar reparaciones, tendría que existir un soporte para atribuir el deterioro al inquilino, y no solamente demostrar que el daño existe.
Si la vivienda quedó inhabitable, el contrato puede revisarse
En casos más complejos, si una vivienda presenta afectaciones que vuelven imposible habitarla, el contrato no necesariamente puede seguir operando como si el inmueble estuviera disponible en las mismas condiciones. La respuesta jurídica dependerá de la gravedad del daño, las circunstancias específicas y lo pactado en el contrato.
Salazar indicó que, según cada caso, puede haber fundamentos para discutir la terminación, o para reducir o suspender el canon cuando el inmueble haya quedado inhabitable.
En consecuencia, una familia que tuvo que evacuar no debería asumir sin más que debe continuar pagando el mismo valor; primero conviene revisar qué pasó con el inmueble y cuáles son sus derechos contractuales.
Canales de denuncia en Cali
En Cali, la Alcaldía dispuso la Oficina de Protección al Consumidor junto con la Casa del Consumidor de la Superintendencia de Industria y Comercio para recibir quejas por incrementos que puedan resultar irregulares.
Garcés explicó que las autoridades también están desplegadas en los territorios para atender denuncias vinculadas con variaciones de precios de bienes y servicios cuya demanda cambió por el terremoto. Indicó que, si se requieren materiales de construcción y se evidencian alzas, los ciudadanos deben presentar la queja del lugar donde ocurrió el hecho y documentar cuál es la variación observada, para que se adelanten investigaciones y se adopten medidas.
La Alcaldía agregó que quienes tuvieron que dejar sus viviendas por afectaciones estructurales y encuentren cobros excesivos en los cánones pueden acudir a estos mecanismos.
